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Muss der Verwalter zustimmen, wenn ich meine Eigentumswohnung verkaufen möchte?
Viele stellen sich die Frage, ob die Zustimmung des Verwalters beim Verkauf der Eigentumswohnung eingeholt werden muss. Der vorliegende Artikel klärt diese Frage auf und liefert weitere nützliche Informationen zu dieser Thematik.
Allgemein gilt:
Wer seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt dazu die Zustimmung des Verwalters. Diese Zustimmung ist eine in der Teilungserklärung verankerte Absicherung, welche die Eigentümergemeinschaft vor zahlungsunfähigen, neuen Eigentümern schützen soll.
Hinweis: Lesen Sie sich in jedem Fall die Teilungsordnung bzw. die Gemeinschaftsordnung vorab sorgfältig durch. Gerade in älteren Schriften ist eindeutig vermerkt, dass der Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnungsveräußerung zustimmen muss (Verwalternachweis). Laut § 29 Abs. 1 Grundbuchordnung wird das Grundbuchamt in diesem Fall die Eigentumsübertragung erst eintragen, wenn die Verwalterzustimmung in notariell beglaubigter Form vorliegt.
Darf der Verwalter die Zustimmung verweigern??
Ist die Erlaubnis des Verwalters nötig, darf er diese laut § 12 Abs. 2 Satz WEG nur verweigern, wenn der potenzielle Erwerber wegen persönlicher und/oder wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage ist, seinen Pflichten als Eigentümer nachzugehen und/oder die anderen Eigentümerrechte zu beachten. Ein Beispiel dafür wäre, wenn der Käufer nachweislich noch Mietrückstände hat.
Hinweis: Verzögert oder verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne das ein triftiger Grund vorliegt, ist er dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig.
Welche Aufgaben kommen auf den Verwalter bei einem Eigentümerwechsel zu?
- Überprüfungspflicht (Der Verwalter sollte mindestens eine Anfrage bei einer Auskunftei stellen, um die Bonität des Käufers zu prüfen.)
- Zustimmungspflicht (Der Verwalter hat die Pflicht persönlich beim Notar zu erscheinen, um dort seine Zustimmung zu geben.)
- Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft (Zum Aufgabenbereich des Verwalters gehört es relevante Informationen an den Eigentümer weiterzuleiten (z.B. den Wirtschaftsplan). Zusätzlich dazu muss er auch die anderen Wohnungseigentümer über den Eigentümerwechsel informieren.)
- Zeitanteilige Jahresabrechnung (Der Verwalter ist vor dem Verkauf verpflichtet eine zeitanteilige Abrechnung zu erstellen.)
Hinweis: Für den Zeitaufwand, der durch diese Aufgaben entsteht, erhält der Verwalter eine zusätzliche Vergütung.
Welche Probleme können auftreten, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten?
Falls es noch vor dem Eigentumsübergang ins Grundbuch zu einem Verwalterwechsel kommt, obwohl die Zustimmung bereits in notariell beglaubigter Form vorliegt, gilt folgendes: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die dem Grundbuchamt einmal vorliegende Verwalterzustimmung stets zählt.
Aber: Es wurde noch nicht gesetzlich geregelt, ob dies auch der Fall ist, wenn der neue Verwalter die alte Verwalterzustimmung widerruft noch bevor es ins Grundbuch eingetragen wurde. Zusätzlich dazu sollte es zwischen dem Veräußerndem und dem Erwerber vertraglich festgehalten werden, wer die Kosten bei der Verwalterzustimmung zu tragen hat. In den meisten Fällen muss aber der Käufer finanziell dafür aufkommen.
Hinweis: Seit dem Wohnungseigentumsgesetz vom 01. Juli 2007 können die Eigentümer mit einer Stimmenmehrheit beschließen, dass die Verwalterzustimmung aufgehoben wird. Dies muss aber in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen werden ( § 12 Abs. 4 WEG).
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Schauen Sie sich gerne auch unseren Artikel zum Thema Hausverwaltung an:
Die Aufgaben, Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung
