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Zur Bedeutung des Vorkaufsrechtes
Was genau wird unter dem Begriff “Vorkaufsrecht” verstanden und wann steht es dem Mieter zu? Der Bundesgerichtshof hat im derzeit aktuellen Urteil vom 06. April 2016 festgelegt, wann dieses Recht gilt und welche Rolle hierbei unter anderem die Teilungserklärung, der Verkauf einer Wohnung und der Mietvertrag spielen. Folgender Beitrag informiert Sie ausführlich über alle Aspekte, die es hierbei zu beachten gilt:
Allgemein gilt: Laut § 577 BGB entsteht das Vorkaufsrecht für einen Mieter, wenn seine Wohnung in eine Eigentumswohnung verwandelt wird und der Eigentümer diese verkaufen möchte. Es bestehen 2 Varianten des Vorkaufsrechtes:
- Wohnungseigentum ist nach der Überlassung von vermieteten Wohnräumen begründet worden und soll nun an einen Dritten verkauft werden
- Wohnungseigentum soll nach der Überlassung von vermieteten Wohnräumen begründet und an einen Dritten verkauft werden
Die Rolle der Teilungserklärung
Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Strebt er einen Verkauf an, muss das Wohneigentum mittels Teilungserklärung aufgeteilt werden. Zudem muss eine solche Teilungserklärung auch notariell beurkundet werden und der Eigentümer muss den Mieter über den Kaufvertrag und sein Vorkaufsrecht informieren.
Wann können Sie Schadensersatz verlangen?
Der Eigentümer hat die Pflicht, den Mieter vor Verkauf der Immobilie über sein Vorkaufsrecht zu informieren, ansonsten steht diesem rechtmäßig Schadensersatz zu. Die Höhe dessen richtet sich nach dem für den Mieter entgangenen Gewinn.
Hinweis: Bitte bedenken Sie, dass der Verkauf der Wohnung nichts an den bereits bestehenden Mietverhältnissen ändert. Der neue Vermieter tritt per Gesetz anstelle des bisherigen und nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung darf Ihnen der neue Vermieter frühestens nach 3 Jahren kündigen (auch bei Eigenbedarf).
Vorkaufsrecht - ein Beispiel
Was, wenn der Mieter erst deutlich später von dem Verkauf und der Teilungserklärung erfährt? Der Mieter einer Wohnung und die Eigentümerin dieser streiten vor Gericht darüber, ob dem Mieter bei der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht zustand. Der Mietvertrag wurde von beiden Parteien am 17.11.2010 abgeschlossen und knapp einen Monat später, am 15.12.2010, ging die besagte Wohnung in den Besitz des Mieters über. Doch bereits am 28.09.2010 ließ die Verkäuferin eine Teilungserklärung von einem Notar beurkunden und am 23.12.2010 wurde dies auch ins Grundbuch eingetragen. Fast ein Jahr darauf, im Oktober 2011, wurde die neue Eigentümerin im Grundbuch vermerkt. Erst 2 Jahre später erfuhren die Mieter davon und fordern nun ihr Vorkaufsrecht ein. Sie verlangen Schadensersatz in der Höhe der Differenz des Kaufpreises und des objektiven Verkehrswertes. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe fällte das Urteil in diesem Fall und entschied, dass den Mietern kein Vorkaufsrecht zustehe, da das Wohneigentum bereits mit der Teilungserklärung vor Überlassung der Räume an den Mieter enstanden sei.
Haben Sie noch weitere Fragen zu diesem Thema? Dann können Sie uns jederzeit kontaktieren. Wir beraten Sie gerne! Und schauen Sie sich doch auch einmal unseren Artikel zum Thema Immobilienkauf an:
Nach dem Kauf einer Immobilie
