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Werterhalt einer Immobilie
Ob für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage, eine Immobilie bereitet Eigentümern viele Jahre Freude, Sicherheit und bietet eine beständige Wertanlage. Dabei sollte jedoch berücksichtigt werden, dass eine Immobilie immer auch ein Gebrauchsobjekt ist, welches einer gewissen Pflege bedarf, um den Wert zu erhalten und im besten Fall auch zu steigern.
Als Anhaltspunkte für den Werterhalt Ihrer Immobilie haben wir einige hilfreiche Tipps aus unserem deutschlandweiten Netzwerk von Immobilienexperten und WunderAgenten für Sie zusammengetragen.
1. Instandhaltungsmaßnahmen
Einem jeden Immobilieneigentümer liegt es nahe möglichst anfallende Kosten zu minimieren, wodurch oftmals notwendige Maßnahmen nur unregelmäßig durchgeführt werden. Die Werterhaltung einer Immobilie hängt jedoch maßgeblich von einer kontinuierlich durchgeführten Instandhaltung und Instandsetzung ab.
Dabei sind Renovierungsmaßnahmen in regelmäßigen Abständen erforderlich und auch Sanierungsarbeiten tragen grundsätzlich zum Werterhalt der Immobilie bei.
Tipp: Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag ein Paragraph enthalten ist, der die Kostenübernahme von kleinen Reparaturen durch den Mieter regelt. Stellen Sie dabei sicher, dass dieser jedoch auch den rechtlichen Rahmen einhält. Hier gilt der Grundsatz: Der Mieter darf sich nicht unangemessen benachteiligt fühlen.
2. Inspektion
Aus folgenden Gründen sollten Eigentümer ihre Immobilie alle zwei bis drei Jahre einer systematischen, baulichen Inspektion unterziehen. Ein Fachmann sieht zumeist besser, wo mögliche Problemstellen am und im Objekt liegen. Das verbessert die Chancen, dass Sie Probleme frühzeitig erkennen und so nötige Maßnahmen zur Werterhaltung samt Finanzierung frei von Zeitdruck planen können.
Worauf sollten Sie achten?
- Risse in Fußböden, Fassade oder Wänden
- Salzausblühungen oder Schimmelpilze an den Wänden
- Putz- und Farbabplatzungen
- Undichte bzw. verzogene Fenster und Türen
- Beschädigung der Wärmedämmung
- Verstopfte Dachrinnen und Fallrohre
- Verrutschte Dachziegel
- Schädlingsbefall an Holzbauteilen
- Undichte Anschlüsse
Auch bei der Elektrik sollte darauf geachtet werden, dass diese immer ordnungsgemäß funktioniert. Dies bedeutet nicht, dass die elektrische Infrastruktur einer Immobilie immer auf dem neuesten Stand der Technik sein muss, jedoch aber gepflegt und nicht allzu alt sein sollte. Folgeschäden, die durch Kurzschlüsse oder ähnlichem entstehen, könnten ansonsten nachfolgend teure Reparaturen verursachen.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen liegen diese Dinge auch im Gemeinschaftseigentum, weshalb eine funktionierende Eigentümergemeinschaft sehr wichtig ist. Sie sollten aufgrund dessen auch regelmäßig an Eigentümerversammlungen teilnehmen, um die Menschen kennenzulernen, die Entscheidungen mit verantworten.
3. (Vorsorglich) Rücklagen bilden
Die Werterhaltung einer Immobilie verursacht Kosten. Ein Großteil davon lässt sich langfristig absehen, weshalb Sie Rücklagen bilden sollten. Machen Sie sich daher schon zum Zeitpunkt des Kaufs Gedanken über die Zukunft.
Zugegeben, die Vorstellung was in 10, 20 oder 30 Jahren sein wird, ist nicht einfach, doch eine Immobilie bleibt nicht ewig im gleichen Zustand. Schnell können sich Folgekosten früherer Schäden (Dach, Fassade, Böden etc.) auf hohe Beträge summieren, welche dann erst einmal finanziert werden müssen. Um später nicht in eine Kostenfalle zu geraten, sollten Sie für zu bildende Rücklagen einen bestimmten Rahmen einhalten.
So empfehlen sich als Mindestbeträge pro Jahr und Quadratmeter:
1. bis 5. Jahr.............4,00 Euro
6. bis 10. Jahr...........6,00 Euro
11. bis 15. Jahr.........7,50 Euro
ab dem 16. Jahr.......10,00 Eur
Eine weiterer Kalkulationsansatz ist die sogenannte “Pertersche Formel”. Sie besagt, dass innerhalb von 80 Jahren etwa das 1,5-fache der Herstellungskosten im Rahmen der Instandhaltung benötigt werden. Diese Berechnung wird jedoch meist nur bei älteren Immobilien angewendet.
4. Pflegen Sie Ihre Unterlagen
Versuchen Sie, alle wesentlichen Unterlagen, die Sie beim Kauf der Immobilie erhalten haben und die gegebenenfalls über die Jahre hinzukommen werden, strukturiert in einem Ordner oder Ablagesystem zu sammeln und abzuheften.
Diese Vorgehensweise erlaubt es Ihnen, alle wichtigen Dokumente schnell im Blick zu haben, sofern bestimmte Ereignisse Ihre Immobilie betreffen. So haben Sie beispielsweise bei einem möglichen Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt bereits aussagekräftige Unterlagen vorliegen, die einen Käufer von der Qualität Ihrer Immobilie überzeugen könnten.
5. Einfache Wertsteigerung bei vermieteten Wohnimmobilien
Schon mit relativ einfachen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in der vermieteten Wohnimmobilie lassen sich leicht Wertsteigerungen erzielen. Die drei wesentlichsten Maßnahmen haben wir hier für Sie aufgelistet.
- Sanierung/Modernisierung der Sanitäranlagen (sollten auf dem neusten Stand sein)
- Erneuerung des Fußbodenbelags, z.B. Laminat
- Einbau einer Einbauküche
Tipp: Hierbei gilt es Folgendes zu beachten: Um eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen, müssen die betreffenden Bauteile nicht einfach nur in ihren Ausgangszustand zurückversetzt werden, sondern so erneuert werden, dass sie anschließend höheren und/oder moderneren Maßstäben entsprechen und daher einen entsprechend höheren Wert darstellen.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf. Außerdem finden Sie in unserem Glossar weitere Artikel, zum Beispiel zum Thema Eigenkapitalrendite.
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