Zur Rolle und Funktion der Wohnungseigentümerversammlung

Die Versammlung der Eigentümer ist das zentrale Gremium des Wohnungseigentumsgesetzes. Hier können sich die Eigentümer beraten und über die relevanten Angelegenheiten der Verwaltungen entscheiden. Wer Sie überhaupt einberufen darf, was schon bei der Einladung dazu beachtet werden muss, wie eine solche Versammlung durchgeführt wird sowie weitere Fakten zu dieser Thematik erfahren Sie hier.

Wer kann die Wohnungseigentümerversammlung einberufen?

In Paragraph 24 WEG sind alle Grundregeln zur Einberufung verankert. In den meisten Fällen beruft der Verwalter die Versammlung ein. Aber diese Aufgabe kann auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende übernehmen. In einigen Sonderfällen kann sie zudem auch von einzelnen Wohnungseigentümern oder von mehr als einem Viertel dieser einberufen werden. Denn eigentlich gilt, dass einzelne Eigentümer weder dazu berechtigt noch verpflichtet sind. Jedoch können sie vom Wohnungseigentumsgericht dazu ermächtigt werden. Außerdem muss die Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG einberufen werden, wenn dies schriftlich, unter Angabe des Zweckes sowie der Gründe, von mehr als einem Viertel der Eigentümer gefordert wird. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die tatsächliche Einberufung durch den Verwalter erfolgt, aber die anderen beteiligten Personen dennoch über ein sogenanntes Initiativrecht verfügen.

Wie oft findet die WEG-Versammlung statt bzw. wie oft muss sie stattfinden?

Laut § 24 Abs. 1 WEG muss eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal pro Jahr stattfinden. Wir unterscheiden hier zwischen ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen. Erstere werden, wie eben erwähnt, einmal im Jahr einberufen; letztere können je nach Bedarf einberufen werden. Gründe für diese werden in der Gemeinschaftsordnung festgehalten. Außerordentliche Versammlungen finden beispielsweise statt, wenn der Verwalter bestimmte Probleme, auch nicht als Notverwaltungsmaßnahmen, lösen kann.Fehlt der Verwalter bei einer solchen Versammlung, kann er jedoch von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder von seinem Stellvertreter in dieser ersetzt werden.

Was gilt es bei der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung zu beachten?

Dies regelt die Einberufungsreform § 24 Abs. 4 S. 1 WEG. Die Einladung muss in Textform erfolgen und die Angaben zur Urheberschaft und zum Abschluss der Erklärung ersichtlich machen. Steht eine Wohnungseigentumseinheit mehreren Personen zu, müssen auch alle dazugehörigen Personen eingeladen werden. In der Einladung selbst gilt es, den Gegenstand der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG aufzuführen. Ansonsten ist der Beschluss im Verlauf später nicht rechtskräftig. Es ist wichtig den Gegenstand hervorzuheben, sodass sich die eingeladenen Eigentümer auch darauf vorbereiten können. Folgende Punkte müssen hierbei unbedingt aufgeführt werden: der Tagungsort, die genaue Uhrzeit, die Tagesordnung sowie der Name der Person, welche die Versammlung einberuft. Fehlt eine Einladung, können gefasste Beschlüsse angefochten werden. Selbiges gilt für fehlerhafte Einladungen. Doch die Nichteinladung einzelner Eigentümer führt nicht automatisch zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Fällt der einladenden Person nach Absendung ein Fehler auf, besteht die Möglichkeit einer Nachtragseinladung.

Der Ablauf

Nach § 21 Abs. 3 WEG können die Maßnahmen durch eine Stimmenmehrheit beschlossen werden. In der Regel verfügt jeder Eigentümer über eine Stimme. Laut § 25 Abs. 3 ist eine solche Versammlung ausschließlich beschlussfähig, wenn die erschienenen, berechtigten Mitglieder mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, beruft der Verwalter eine Ersatz- oder Wiederholungsversammlung ein.

Gelten hier auch Fristen? Ja! Die Frist der Einberufung beträgt mindestens 1 Woche (i.d.R bis zu 2 Wochen), insofern nicht besondere Dringlichkeit vorliegt. Wird die Frist nicht eingehalten, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nur gültig, wenn festgestellt werden kann, dass diese auch ohne Einberufungsmängel beschlossen worden wären.

Die Durchführung der Versammlung übernimmt der Vorsitz. Dies ist in der Mehrheit der Fälle der Verwalter selbst. Es kann aber auch durch die Stimmenmehrheit geändert werden. Zu den Aufgaben des Vorsitzes gehören beispielsweise das Feststellen der Beschlussfähigkeit, die Leitung der gesamten Versammlung, die Formulierung der Beschlussanträge, die Aufzeichnung der Beschlussergebnisse sowie das endgültige Formulieren der Beschlüsse. Oftmals sind folgende Themen Beschlussgegenstände: die Jahresabrechnung, der Wirtschaftsplan, die Beiratswahl, die Wahl des Verwalters, die Hausordnung etc. Der Verwalter stellt die Tagesordnung auf und ggf. kann er dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt werden. Zusätzlich dazu sollte die Wohnungseigentümerversammlung, wenn möglich, in der Wohungseigentumsanlage oder in unmittelbarer Nähe stattfinden.

Sollten Sie weitere Fragen zu dieser Thematik haben, dann kontaktieren Sie uns jederzeit. Wir beraten Sie gerne! Und schauen Sie sich doch auch einmal unseren Artikel zum Thema Sonderumlage an:

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